最近楼市回暖，很多人萌生了换房的念头，于是“卖旧”成了首要问题。前几天，有朋友跟我吐槽：自己家住的房子，地段很好，户型有点小毛病但不耽误住，想置换一下，却发现二手房价没有涨过通胀。

上一个市场周期里，跑不赢通胀的房子，在沈阳不算少数，今天咱们就分析一下，这样的房子有什么共性，以便在这一轮购房中，能够有更清晰的思路。

说说沈阳都有谁，跑输了大盘？

(相关资料图)

开篇所说的朋友，他的房子是位于和平区一环核心的明城新北市，近地铁、近商圈，房龄10年，按理说，正是“风华正茂”的好时候，可是，当年单价近8000元的房子，如今挂牌单价只有1.1万左右。

要知道，和平区一环内，稍微带一个单学区的老破小，超30年房龄那种，单价都在1.1万左右，所以，这位朋友的房子，不仅没有跑赢大盘，还没有跑赢区域。

此时可能会有人说，老城区道路狭窄，居住体验感差，溢价率低属于正常，其实不然，即便是在风头正劲、寸土寸金的浑南奥体板块，依然有SR那种涨不赢大盘的项目存在。

要么是没怎么涨，要么就是涨了又跌回去了，这些房子差哪了？

低溢价盘，差哪了？

复盘这些涨幅一般的小区，再回到现在的视角来看，其实很容易得出启发，避免踩坑。

一是产品。所谓鞋子舒不舒服，只有脚知道。前面提到的两个比较典型的低溢价小区，户型上都有缺角、南北不通透、暗卫……等明显的问题。最近几年，住宅产品品质是在逐年提升的，这种明显脱离轨道的产品，不涨价也在情理之中。

二是区域。沈阳主城范围内，大东、沈河的溢价能力本身就比较弱，这与区域、产业以及各方面配套的强弱都有关联。如果区位本身不好，再加上没有强配套、品质也不突出，甚至会赔钱。

当然，这里说赔钱不是低于买入价格，而是连贷款利率都没涨出来。

三是价格。简单的说，别站岗、别透支。近几年的一些新项目，备案价确实比较高，2019年皇姑一环高层新房价格在1.8万/㎡，且不是能享受皇姑区最热门的学校的区域。虽然产品、品质、品牌都还不错，周边的生活配套也不缺，但现在看整体溢价能力只能算是一般。

当然，高位站岗这事儿，谁都没能独善其身，即便是新市府板块，经过这一轮的价格回调，市场被打回原形，即便现在“账面”有溢价，接盘的人也少之又少。

四是品牌。沈阳住宅商品化近30年，品牌效应十分突出，通常，同一板块内，五大开的项目溢价率往往能甩“马路对面”的小开项目好几圈，但这仅限于同一板块比较，不要“唯品牌论”。

还有，不要迷信地铁盘，沈阳到目前仅开通4条地铁线路，能到的地方有限，但地铁周边小区人员混杂影响溢价倒是真的，芝麻还是西瓜，要考虑清楚。

以前的沈阳人，总说买房无技巧，全靠买得早。但在刚过去的这个周期里，整个房地产市场经历了一次大变革。有人幸运踩对周期选对项目赚得朋满钵满，有人却后悔当年贪了小便宜选了涨也涨不动、卖也卖不掉的房子。

谁都不能预见未来，但我们至少应该从过往周期中吸取教训，按照自己的需求和节奏，才不会后悔。